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物業服務管理

物業管理服務的特點

  (一)物業管理服務的公共性和綜合性

  物業管理企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系,雙方交易的標的物是物業管理服務。與一對一的交易關系不同的是,由于物業管理主要指向房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和公共秩序,重點是物業的共用部位和共用設施設備。而物業的共用部位和共用設施設備不為單一的業主所擁有,而是由物業管理區域內的全體業主或部分業主共同所有,這就使得物業管理服務有別于為單一客戶提供的特約服務,而具有為某一特定社會群體提供服務產品的公共性。

  從物業服務合同的內容來看,物業管理企業與業主約定的物業管理事項具有綜合性,不僅包括對物業共用部位和共用設施設備進行維修、養護,而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護,這就使得物業管理服務有別于業主與專業公司之間的專項服務業務委托。

  (二)物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性

  物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性,這是物業服務合同區別一般委托合同的一個顯著特點。首先,物業服務合同中服務內容、服務標準、服務期限,雙方當事人的權利和義務、違約責任等約定,必須是全體業主的合意。但對于業主群體來講,很難實現所有業主認識完全一致,總會有部分業主或個別業主持有異議。因此,必須從業主整體利益出發,按照少數服從多數的原則決定物業管理服務事項,然后再以全體業主的名義,與物業管理企業簽訂物業服務合同。其次,各個業主對物業管理企業履行物業服務合同的認識也是不一致的,有的業主對服務表示滿意,有的業主則不滿意,這就給客觀評價物業服務質量帶來一定困難。

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